โปะหนี้บ้าน

โปะหนี้บ้าน “เคล็ดวิธีโปะบ้าน” เช่นไร จาก 30 ปี เหลือ 15 ปี

โปะหนี้บ้าน property phuket “หนี้สินบ้าน 30 ปี” ติดหนี้ติดสินก้อนใหญ่ที่ผ่อนกันอย่างช้านาน ทำอย่างไรนะพวกเราถึงจะปลดหนี้สินได้ไวขึ้น จะได้มีเงินไปทำอันอื่นได้ซะครั้ง แล้วทราบไหมขา? ว่าถ้าเกิดพวกเราตกลงใจผ่อนกับแบงค์ถึง 30 ปี จริงๆนะ ราคาบ้านข้างหลังนั้นที่คุณซื้อมันเกือบเท่านึงอย่างยิ่งจริงๆ จากที่ซื้อบ้าน 5 ล้านบาท ทดลองบวกดอกมองสิค่ะ ราคามันแทบเป็น 10 ล้านบาท เลยคะ วันนี้พวกเรารวม “วิธี โปะบ้าน 3 แนวทาง” กล้วยๆที่หากทำอีกทั้ง 3 แนวทางนี้แล้วค้ำประกันได้เลยว่า พวกเราจะพ้นภาระหนี้สินกับแบงค์เร็วขึ้น ความฝันที่จะผ่อนแบงค์จาก 30 ปี ให้เหลือ 15 ปี อยู่ไม่ไกลแล้วจ้ะ

มาดู 3 แนวทางที่สามารถช่วยให้ทุกคนพ้นภาระนี้บ้านได้เร็วขึ้นกันเลยจ้า

• 1โปะเงินต้น เป็นการจ่ายค่าผ่อนบ้านให้เยอะขึ้นในทุกๆเดือน หรือจะจ่ายปีละ 1-2 ครั้งในตอนโบนัสออกก็ได้ อย่างเช่น แม้แบงค์กำหนดให้ผ่อนเดือนละ 20,000 บาท phuket property พวกเราก็โปะเพิ่มลงไป 10-50% เอาจากที่พวกเราจ่ายไหวนะคะ จากที่ทดลองคำนวณมองแม้พวกเราโปะเพิ่มทุกๆเดือน เดือนละ 50% ถ้าหากจากเดิมเคยผ่อน 20,000 บาทก็เพิ่มเป็น 30,000 บาท จะสามารถลดเวลาผ่อนบ้านได้ครึ่งนึงอย่างยิ่งจริงๆ
• 2Refinance or Retention แนวทางแบบนี้จะช่วยลดอัตราค่าดอกเบี้ยให้กับพวกเราได้ จำนวนมากแล้วพวกเราชอบได้อัตราค่าดอกเบี้ยต่ำๆเพียงแค่ในตอน 3 ปีแรก จากนั้นจะสูงมากขึ้นมากมายทีเดียว การขอ Refinance กับแบงค์ใหม่ ก็คือการเปลี่ยนเจ้าหนี้นั่นแหละ ซึ่งเจ้าหนี้รายใหม่ก็ชอบเสนออัตราค่าดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเจ้าเดิม เพื่อที่จะได้ให้พวกเราย้ายไปเป็นลูกหนี้เค้าจ้ะ หรืออีกแนวทางเป็นการ Retention กับแบงค์เดิม ก็ไม่ต้องแปลงเจ้าหนี้ ก็แค่ยื่นเรื่องขอลดดอกแค่นั้น
• 3ชำระหนี้ให้ตามเวลา เพื่อที่จะได้ให้พวกเราไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มเติมแล้วก็คือเรื่องของการดูแลและรักษาเครดิตให้กับตัวเราเอง เมื่อถึงเวลาที่พวกเราอยาก Refinance หรือ Retention แบงค์ก็จะมองเรื่องราวชำระเงินของพวกเราด้วย ถ้าเกิดเป็นลูกหนี้ที่ดี home พวกเราได้โอกาสต่อรองได้สูงนะคะ ถ้าหากจ่ายตามเวลาตลอดไม่ว่าแบงค์เดิมหรือแบงค์ใหม่ก็จะยินดีต้อนรับจ้ะ

1. โปะเงินต้น

เนื่องจากว่าการคลายบ้านเป็นการ “ผ่อนแบบลดต้นลดดอก” การโปะก็เลยเป็นแนวทางที่ village phuket จะช่วยทำให้พวกเราสามารถลดเงินต้นได้มากที่สุดรวมทั้งเมื่อเงินต้นลด ดอกที่จะตามมาก็ต่ำลงไปด้วยด้วยเหมือนกัน

หรือ เอาง่ายๆว่ายิ่งผ่อนมากแค่ไหนก็เลยยิ่งหมดไวแค่นั้น แล้วก็ ถ้าเกิดพวกเรายิ่งผ่อนในเวลาที่ดอกถูกด้วยนะ เงินที่พวกเราจ่ายไปก็จะไปช่วยลดเงินต้นได้มากขึ้นจ้ะ

สำหรับมือใหม่ที่สงสัยว่า “ผ่อนแบบลดต้นลดดอก” คืออะไร วิลล่าภูเก็ต ไปดูแบบอย่างของคุณเฮเคียวกันเลยจ้า

• งวดที่ 1 : จากยอดกู้ 5 ล้านบาท คุณเฮเคียวผ่อนงวดแรกมา 26,350 บาท เงินนี้จะถูกแบ่งได้ 2 ส่วน ส่วนแรกเลยจะไปหักดอกก่อนปริมาณ 12,329 บาท รวมทั้งที่เหลือก็เลยไปหักเงินต้น 14,021 บาท ทำให้เหลือเงินต้นที่คุณเฮเคียวกู้กับแบงค์อยู่ที่ 4,985,979 บาท
• งวดที่ 2 : ยอดกู้จะเหลือ 4,985,979 บาทแล้ว phuket village เมื่อคุณเฮเคียวผ่อนงวดที่ 2 มา 26,350 บาท ก็จะไปตัดดอก 12,294 บาท (สังเกตดูว่าดอกจะลดน้อยลงตามยอดเงินกู้ที่เหลือนะคะ) และก็ไปตัดเงินต้น 14,056 บาท คุณเฮเคียวก็จะมียอดกู้เหลืออยู่กับแบงค์อยู่ที่ 4,971,923 บาท
• งวดที่ 3 : จะมียอดกู้เหลือ 4,971,923 บาท ดอกที่ถูกหักเหลือ 12,260 บาท ก็น้อยลงตามเงินต้นไปด้วย และก็สังเกตดูว่าเงินผ่อนของคุณเฮเคียวที่ไปตัดเงินต้น 14,090 บาท ก็จะมากขึ้นทุกงวดๆทำให้ยิ่งจ่ายมากยิ่งตัดเงินต้นได้มาก ภาระหน้าที่หนี้สินก็จะยิ่งหมดไวขึ้นจ้ะ

พวกเรามาทดลองคิดกันเล่นๆดีมากกว่าว่า หากพวกเราผ่อนบ้านโดยไม่โปะเลย เงินที่พวกเราจำเป็นต้องจ่ายไปกับค่าบ้านทั้งผองจะเป็นราคาเท่าไร

คำนวณให้มองว่าถ้าหากจ่ายตามแผนธรรมดาของแบงค์ที่ 30 ปี พลูวิลล่าภูเก็ต คุณเฮเคียวต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านไปทั้งหมดทั้งปวง พอๆกับ 9,467,673 บาท ราวๆเท่านึงของราคาบ้านเลยจ้าขา พวกเราก็เลยชี้แนะว่าถ้าหากผู้ใดต้องการผ่อนบ้านให้หมดเร็วๆเนี่ย ก็ใช้แนวทางโปะช่วยได้นะคะ แล้วโปะกี่ % จะช่วยลดภาระหน้าที่ได้เยอะแค่ไหนบ้าง พวกเราคำนวณมาให้แล้ว ไปดูกันเลยคะ

พวกเราทดลองคำนวณการโปะเพิ่มออกมาให้มองตั้งแต่ 10% – 50% นะคะ จากแบบผ่อนธรรมดา Phuket Villas ถ้าเกิดไม่โปะเลย จะใช้เวลาผ่อน 30 ปี จำต้องชำระเงินทั้งหมดทั้งปวง 9,467,673 บาท

• โปะเพิ่ม 10% (2,635 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 24 ปี 3 เดือน มัธยัสถ์ไป 1,058,737 บาท
• โปะเพิ่ม 20% (5,270 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 20 ปี 5 เดือน อดออมไป 1,720,773 บาท
• โปะเพิ่ม 30% (7,905 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 18 ปี 1 เดือน อดออมไป 2,152,332 บาท
• โปะเพิ่ม 40% (10,540 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 16 ปี 1 เดือน มัธยัสถ์ไป 2,477,821 บาท
• โปะเพิ่ม 50% (13,175 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 14 ปี 6 เดือน อดออมไป 2,727,194 บาท

2. Retention or Refinance

แนวทาง Retention และก็ Refinance มีเป้าหมายเพื่อลดดอกสำหรับการผ่อนบ้านแบบเดียวกัน จะแตกต่างกันเพียงแค่ Retention เป็นการขอปรับลดอัตราค่าดอกเบี้ยกับแบงค์ที่เป็นเจ้าหนี้พวกเราปัจจุบันนี้ ส่วน Refinance เป็นการขอย้ายไปผ่อนกับแบงค์อื่นที่ให้อัตราค่าดอกเบี้ยถูกกว่าแบงค์เดิมของพวกเรา ซึ่งอีกทั้ง 2 แบบก็มีจุดเด่นจุดบกพร่อง ดังต่อไปนี้

Retention

• จุดเด่นหมายถึงไม่เสียค่าบริการสำหรับในการยื่นกู้ใหม่ และไม่จำต้องไปเสียเวล่ำเวลายื่นเรื่องกับแบงค์ใหม่ เพราะว่าพวกเราขอลดดอกจากแบงค์เดิมเลย
• ข้อบกพร่องเป็นแบงค์เดิมชอบลดดอกลงให้ไม่เยอะแยะ ไม่จูงใจพอๆกับ Refinance แต่ว่าอันนี้ก็สังกัดความเป็นมาสำหรับเพื่อการจ่ายของพวกเราด้วยนะ ถ้าเกิดตรงเวลาทุกคราวก็บางทีอาจสามารถต่อรองได้อีก

Refinance

• จุดเด่นเป็นแบงค์ใหม่ที่พวกเราไปขอยื่นกู้ชอบให้ดอกที่ถูกกว่าแบงค์เดิม ยิ่งถ้าเกิดพวกเรามีประวัติเป็นลูกหนี้ที่ดีด้วยแล้ว พวกเราก็จะมีสิทธิสำหรับเพื่อการต่อรองอัตราค่าดอกเบี้ยให้ถูกได้มากกว่า
• จุดบกพร่องหมายถึงRefinance จำเป็นที่จะต้องเสียค่าบริการสำหรับการยื่นกู้ใหม่ ซึ่งจะมีค่าขนบธรรมเนียม* ราวกับเวลาที่พวกเรายื่นกู้ทีแรกล่ะจ้ะ จำเป็นต้องรอเวลาให้แบงค์ตรึกตรองและก็มองเรื่องราวชำระเงินของพวกเราร่วมด้วย

*ค่าธรรมเนียมในการ Refinance ก็จะมี

• ค่าประมาณราคา = ราว 2,000-3,000 บาท
• ค่าจำท่วม 1% ของวงเงินกู้
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้
• ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆของแบงค์
• ค่ารับรอง MRTA = สุดแท้แต่เรทของบริษัทรับรองที่ร่วมกับแบงค์นั้นๆ
• ค่ารับรองไฟไหม้ = สุดแท้แต่เรทของแบงค์นั้นๆ
• **แต่ว่าโดยมากแบงค์จะมีโปรโมชั่น ฟรีค่าคิดราคา, ค่าอากรแสตมป์ ฯลฯ
• ในการ Refinance จะมีให้เลือกหลายแบบอย่าง เป็นต้นว่า แบบเสียค่าจำท่วม/ฟรีค่าจำท่วม มีแบบทำรับรอง MRTA/แบบไม่ทำรับรอง MRTA รวมทั้งแบบดอกคงเดิม/ดอกลอยตัว

แบบอย่างของคุณเฮเคียวคนดีคนเดิม ผ่อนบ้านกับแบงค์ A ยอดเงินต้นอยู่ที่ 5 ล้านบาท อัตราค่าดอกเบี้ย 1-3 ปีแรก อยู่ที่ 3% ต่อปีคงเดิม แล้วต่อจากนั้นปีที่ 4 เป็นต้นไปอัตราค่าดอกเบี้ยขึ้นเป็น 5.5% คงเดิม คุณเฮเคียวจำเป็นจะต้องชำระเงินผ่อนทั้งผอง 30 ปีอยู่ที่ 9,467,673 บาท

แม้กระนั้นถ้าหากคุณเฮเคียวเลือก Refinance กับแบงค์ใหม่ สมมุติว่าต่อรองได้อัตราค่าดอกเบี้ยขยับขึ้นมาจากเดิมนิดหนึ่งที่ 4% ต่อปีคงเดิม แล้วเมื่อครบทุกๆ3 ปี ก็ทำ Refinance ใหม่ จะช่วยทำให้คุณเฮเคียวผ่อนบ้านได้หมดด้านใน 23 ปี 9 เดือน รวมทั้งประหยัดเงินไปได้ 1,963,362 บาท เลยจ๊าค่ะ แต่ก็จะมีค่าขนบธรรมเนียมสำหรับในการ Refinance ด้วย ก็ทดลองเทียบเคียงมองว่าจะปกป้องไหม ซึ่งจำต้องมองเป็นครั้งละกรณีไปนะคะ